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[摘要] 雅戈尔地产存货高达239亿,多地地王深陷“降价即亏本、保价则滞销”的进退维谷之中。

 


【地产新势力系列报道之五】


本报记者 刘娟 发自重庆

作为服装行业“不务正业”的最典型样本,雅戈尔在房地产领域高歌猛进多年,风光无限。然而,当雅戈尔扮演着“不差钱”的角色接连在一、二线城市高价抢地王之时,迟迟未见放松的房地产调控重锤,也让其尝到了苦果。

时代周报调查雅戈尔开发项目近况发现,其在2007年至今获得的多地地王,多面临手持“面粉”贵过在售“面包”的尴尬局面,并深陷“降价即亏本、保价则滞销”的进退维谷之中。销路不畅也导致雅戈尔存货高企,其资金链条也被指陷入困境。公司财报显示,截至2012年9月底,雅戈尔公司存货高达239亿元,占公司总资产的50.32%,其流动负债达314.7亿元,负债率高达73%,而手持现金不足27亿元。

对于业界的重重质疑,雅戈尔董秘刘新宇仅表示公司资金链并无外界想象中悲观。而雅戈尔品牌部门相关负责人以“房产敏感”为由,称仅接待面对面采访,拒绝记者的书面及电话采访。

上海地王恐贴本销售

上海长风,一场“地王”级PK赛即将在岁末上演。

雅戈尔置业近日对外宣布,其进军上海的第一个作品—长风8号将于12月下旬对外开放示范区。这是长风板块年内迎来的第二个地王项目。7个月前,中海在2009年抢来的70亿元总价地王项目紫御豪庭首度开盘,楼板价2.2万元/平方米,约3.8万元/平方米的开盘策略,使其一举夺得了今年6月份上海楼市的销售冠军。

中海此番贴着成本线走的定价方案,对其本身来说赚了个薄利,但也把百米开外的长风8号逼上了悬崖。时代周报记者以购房者身份致电中海楼盘时发现,其俨然已把雅戈尔的高地价,作为了自己项目的卖点之一。“你买我们的项目肯定划算,与隔壁项目比,地价上就已经赚了4000元/平方米。”中海销售人员称,2010年9月,雅戈尔以19.58亿元落子长风时,创下的2.6万元/平方米的区域单价地王纪录,至今仍未打破。

“按照建安、财务等成本简单核算,这个项目至少要卖到4万元/平方米才能保本。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者介绍,雅戈尔项目地价高过中海项目,其售价必须超过中海项目才能盈利。但如此的话,购房者比价后估计很难会买账,这也给雅戈尔出了道定价难题。

在采访中,多位上海业内人士均对记者表示,雅戈尔地块容积率偏高,难以规划别墅物业,其公寓定价须高过中海公寓售价才具有盈利空间,但操作难度明显。由于明年房地产形势还不明朗,雅戈尔也等不及下一次土地增值、房价上涨的机会。在尴尬定价的局面下,雅戈尔长风8号项目可能被迫要贴本销售。

时代周报记者从该楼盘销售代理商新聚仁机构内部也获悉,对于项目未来的营销策略,有可能走贴本的销售路线,但最终定夺权还在雅戈尔手里,现在说不清楚。而雅戈尔置业的口风则看似暧昧,其上海公司负责人钱平近日对外表示,作为雅戈尔入沪的第一个作品,公司已在长风项目上投资近60亿元,无论这个项目是否有所亏损,都要将雅戈尔置业的品牌带进上海。

“在限购限贷的大背景下,雅戈尔项目也面临着有效客群日趋萎缩的不利局面,如何淡季蓄客,也是摆在雅戈尔面前的大难题。”同策咨询研究部总监王巍立表示。不过据时代周报记者了解,截至目前,雅戈尔长风项目的销售体系和团队还没完全建立起来,蓄客更是谈不上。

薛建雄称,一般来说,销售团队组建好再蓄客开盘,最合理的时间也得3个月以上。而雅戈尔方面,也拒绝对时代周报记者透露具体的上市时间表。

高价拿地后遗症不断

如果以上海项目来论雅戈尔地产危局,显得管中窥豹的话,那么,在距离上海200多公里外的杭州,雅戈尔可谓真正举步维艰。

2007-2010年的4年时间里,雅戈尔在杭州布局了一张高歌猛进的路线图:2007年7月,雅戈尔置业高调亮相杭州,经过90轮竞价,以14.76亿元高价竞得杭州商学院地块(后开发成御西湖项目),以15712元/平方米的楼面价,首次成就了雅戈尔“杭州地王”的桂冠。随后不久,雅戈尔斥资12.8亿元,拿下杭州转塘50号、51号两个地块(后开发成西溪晴雪项目)。

2010年4月,面对全国房价的过度上涨,国家推出地产调控组合拳,此后一浪高过一浪的地产调控几乎成为所有房企的梦魇。但彼时乘着金融投资资本东风的雅戈尔风头正劲,并和绿城董事长宋卫平所坦承的一样:“没有预测到调控灾难的长度和深度。”

2010年12月,雅戈尔又以24.2亿元总价,拿下杭州申花53号和申花56号地块,溢价率分别为153%和155%。根据当年的这两块地块的楼面价,分别是17751元/平方米和18114元/平方米,刷新杭州当时土地出让的单价纪录。

不料,时隔两年,申花地块仍未交地,却深陷降价包围圈。如今区域内开盘价15678元/平方米的莱德•绅华府项目,楼面价为8778元/平方米;现售价15000元/平方米左右的中顺•上尚庭项目,楼面价也仅为6082元/平方米。

这也就是说,即便该地块现在开工建设,也难以逃脱亏本的命运。杭州雅戈尔置业总经理水华良也承认:“现状之下,这两宗地块确实没有盈利空间。” 也正因为此,今年3月份至今,该地块频频传出退地风波。雅戈尔方面只能出面一再否认该传闻,并在年报中披露,已于2011年偿付了该地块7.91亿元的部分土地款。

而在已开盘项目中,雅戈尔以高价拿地,高端定位刺激销售的策略,却惨遭杭州消费者的不买账。“在杭州市场,雅戈尔项目的价格拼不过广宇、品牌比不上绿城,这样的尴尬处境使得公司竞争力甚微。”杭州当地某不愿具名的开发商对时代周报记者称,目前雅戈尔正处在降价即亏本、保价则滞销的进退维谷之中。

以“西溪晴雪”项目为例。在经历了两轮大幅降价之后,从3万元/平方米的开盘价一路降到22000元/平方米的现价,销售形势依旧堪忧。雅戈尔2012年半年报显示,西溪晴雪项目从2010年开盘至今的预售比例,仅为19.58%。

销售困境,同样存在于苏州市场。2004年,雅戈尔在苏州拿下了大本营宁波以外的第一个地王,这个项目楼面地价逾6000元/平方米,而同期苏州湖东房价还在5000元/平方米左右徘徊。对于如今房子难卖问题,负责江苏市场的苏州雅戈尔置业有限公司营销总监张佳希不无感叹:“房地产调控像一盘棋,殊不知棋布满后,棋盘有限,最后大家闷死。”

流动负债314亿元

事实上,以“入行”的时间计算,雅戈尔已是房地产行业的“老人”。

早在1992年房改刚刚开始时,雅戈尔就已经有了第一家房地产公司雅戈尔置业。2011年前,房地产业务曾是雅戈尔最强劲的利润支撑,在意气风发的2009年,雅戈尔的预售收入就已经达到71亿元,而到了2010年雅戈尔房地产业务鼎盛之时,更是全年累计实现预售金额118亿元。

然而,随着房地产市场进入衰境,雅戈尔2011年房地产业务直线大跌,其开发集中的宁波、苏州、杭州、上海四个城市,2011年的商品住宅成交面积分别同比下降15%、23%、53%和24%,当年总计完成的30多亿元业绩只占到了期望值的1/3,这让雅戈尔距离“2015年进入国内地产20强”的目标渐行渐远。

外界的分析观点一致认为,曾经无比辉煌的房地产业务如今黯然失色,除了持续的房地产调控外,雅戈尔的高价拿地策略和专业化程度不足也是其走向失败的最大原因。

更为紧要的是,房地产之路越走越窄的雅戈尔,也已走上了危险的资本钢丝。公司财报显示,公司的存货近几年一直呈现上涨趋势,其中2010年、2011年,雅戈尔的存货分别为187.27亿元和233.07亿元。截至2012年9月末,公司的这项数据高达239.53亿元,占公司总资产的50.32%,其中房地产存货占据90%以上比例。

除了大规模的房地产存货,雅戈尔还需面临公司短期借款加剧所导致的资金链紧张的险境。公司今年三季报显示,雅戈尔正背负高达314亿元的流动负债,该数据占公司总负债比例的90.43%,占公司总资产的66.11%。截至9月底,公司短期有息借款达152.72亿元,而与此对应的公司同期的期末现金及现金等价物余额仅为26.70亿元。

数字惊人,雅戈尔也被质疑资金链面临断裂。不过对此,雅戈尔方面予以否认。其董秘刘新宇对时代周报记者解释称,不能仅从财报数据分析公司的负债水平,事实上,有140多亿元的预收款项被划归到流动负债表中,公司财务水平并不像外界想象的那样悲观。而在此前雅戈尔的股东大会上,公司高层也称,对目前 73%的资产负债率并不紧张,因为有94亿元的金融资产可以变现,未来目标是把负债率下降到 60%。

不过,雅戈尔方面也已经意识到在“政策市”的背景下,房地产业务结构迫切需要调整。在2011年的财报中,雅戈尔这样总结销售失利的原因:“新的调控政策对以前年度房价过高、上涨过快的一二线城市作用尤其显著,上述城市的房地产市场出现了‘量价齐跌’的成交走势。”

此外,由于房地产年均6亿元的净利润和100亿元左右的资金投入形成了强烈的反差,为抵御流动性风险,在雅戈尔内部,公司董事长李如成也针对房地产业务提出了一系列“谨慎”战略,如2011年至今,公司未新增土地储备,还提出要加快现有项目销售速度、强化回款能力等。

“在房地产业务方面,不会停滞不前,也不会退出。”刘新宇称,公司地产业务也有了相当的规模和基础,如早先所获得150万平方米左右的土地储备,就足够未来五六年开发,所有开发及销售工作等都有计划。对于未来,刘新宇表示,“仍会审慎关注市场变化,毕竟这个行业受宏观政策影响较大,要看政策的波动情况以及房地产本身周期情况进行决策。”

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