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中报观察|时代中国加速拿地城市布局持续“失衡”

发布时间:2020-06-04 23:47 编辑: 来源:

作为新一梯队正奔向千亿阵营的房企之一,时代中国近两年的发展引起外界关注。


8月5日,时代中国发布2019年上半年业绩报告,营业收入、净利润、毛利同比增速都超过40%,其毛利率也位居高位,达到32.5%。不过,相比于去年同期53%的销售额增速,今年20%的增速略显疲态。


奔向千亿路上,粮草先行,今年上半年,时代中国积极拿地,新增土储与拿地金额已超去年全年。不过,全国化布局仍显缓慢,超过90%的项目仍重仓在广东省,粤港澳大湾区政策为其带来发展红利。但是,鸡蛋放在一个篮子里,也积聚了风险。


规模增速低于同行 完成全年目标存压力


根据业绩报告,2019年上半年,时代中国实现合同销售约为312.3亿元,同比增长20%,总建筑面积约为206.4万平方米,同比增长36.9%,累计销售均价15131元/平方米,低于2018年同期的17240元/平方米。


在2019年3月13日举办的2018年度业绩会上,时代中国集团管理层宣布2019年其销售目标为750亿元,年增长率约为23.76%。按此计算,该集团于今年上半年的目标完成率为41.6%。如果按照传统的全年四六开的销售额配比,时代中国的完成率还算及格,但是与去年同期相比下降了5.4个百分点。根据克而瑞统计数据显示,今年同期TOP100房企平均完成率为46.2%,时代中国的目标完成率低于行业平均值。


对此,在8月6日举行的2019年中期业绩发布会上,时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄回应称,往年上半年都是40%-50%的完成率,今年上半年跟平时出入不大,有信心完成全年目标。在年初的业绩发布会上,岑钊雄曾表示,去年定的目标是五百多亿元,最后实现了六百多亿元,今年定750亿元,有可能做到800亿元,就是在向1000亿元靠拢。


早在2017年,岑钊雄就曾主动披露了千亿目标和野心,“我们距离1000亿元也没想象中遥远,今年定的合同销售目标是550亿元,四舍五入就是1000亿元。1000亿元是短期内有可能实现的目标,短期肯定不会很长,但基于监管和各方面的原因不能说得非常具体,我们现在具备千亿的条件。”


如果按照今年的预期销售增速,时代中国预计能在2020年实现千亿目标,不过这要求其今年完成销售目标。纵观上半年的目标完成率,时代中国不是没有压力,尤其是在限价的政策背景下,其销售与去化必然受到影响。克而瑞分析称,考虑到时代中国7月份合同销售金额55.82亿元,公司仍需完成至少381.88亿元才能达到全年750亿元的销售目标。这意味着时代中国在未来5个月需加快推盘节奏,平均每月最少达到76.4亿元的销售额。


加速拿地 广东省土储占比超过90%


与规模增速放缓不同,时代中国在土地市场表现积极。


根据业绩公告,2019年上半年,时代中国通过多个渠道积极拓展土地储备,包括参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购,在广州、佛山、江门、清远、长沙、东莞、成都、肇庆、汕头、汕尾、杭州以及河源等城市共购入21幅地块,土地收购成本总额约为187.59亿元,预计总建筑面积517万平方米,超过去年全年。2018年,时代中国共购入23幅地块,土地收购成本总额约为人民币129.67亿元,预计总建筑面积319.7万平方米。


克而瑞统计数据显示,时代中国上半年所获取的土地溢价普遍较高。今年上半年时代中国共拍得土地21幅,其中除了广东汕头市澄海区的地块之外,时代中国拿地的溢价率皆在33%以上。虽然市中心高溢价的项目远比市郊低溢价的项目在销售风险上要低,但在大部份城市限价令未有放松的前提下,未来项目结转时对公司利润率会有一定压力。


众所周知,时代中国起于广东,广东不仅是其大本营,更是其多年来的深耕之地。


截至2019年6月30日,时代中国共拥有120个处于不同阶段的主要项目,其中113个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市,4个位于湖南省长沙市,2个位于四川省成都市,1个位于浙江省杭州市。


其中,截至2019年6月30日,时代中国总的土地储备面积约为2307.5万平方米,广东省占比超过90%,长沙、成都、杭州合计占比仅为9.6%。在今年上半年的土地拓展中,广东省之外的城市新增4个项目,去年仅1个,但是全国化布局仍显缓慢,其项目布局仍显“失衡”。


对于下半年的拿地计划,岑钊雄表示,将按照销售回款按比例做出土地购买和支出的安排。他还表示,当前公司土储已足够支持公司今后三至五年的发展,在继续聚焦大湾区的同时,也正逐步进驻粤东粤西以及成都、杭州等有增长潜力的地区。


财经评论员严跃进表示,对于时代中国来说,重仓大湾区会迎来巨大政策利好,未来土地的增值空间很大,但是也要警惕区域内因炒作房价、地价带来的政策管控,此外,仅布局大湾区还不行,时代中国需要在全国均衡布局,不要将所有鸡蛋放在一个篮子里。


高毛利率与低净利润率 盈利能力面临挑战


规模之外,时代中国的营收与盈利都取得不错的增长。根据业绩报告,2019年上半年,时代中国录得收入约为159.43亿元,同比增长52.2%;利润约为16.999亿元,同比增长49.7%;本公司拥有人应占利润约为15.94亿元,同比增长34.6%;本公司拥有人应占核心净利润约为17.01亿元,同比增长43.8%。


值得关注的是,今年上半年,时代中国的毛利率高达32.5%,高于2018年同期的28.2%。时代中国表示,上升主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年同期有所提升及新增毛利率较高的城市更新业务。据了解,上半年,时代中国城市更新业务的毛利率达到84.9%。


但是,上半年,时代中国本公司拥有人应占利润率为9.99%,核心净利润率仅为10.7%,这背后是时代中国成本的大幅增长。上半年,其“三费”中的销售及市场推广成本、行政开支、融资成本分别同比增长了约为49.9%、65.1%、74.5%,其他开支增速为86.4%,所得税开支增长了84.1%。


对于成本的大福上涨,时代中国公告中解释,销售及市场推广成本增加主要是由于销售量的增加所致。行政开支的增加主要是由于本集团业务扩充以致员工人数上升所致。融资成本的增加主要是由于与本集团土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加所致。所得税开支的增加主要是由于上半年本集团应课税利润及土地增值税增加所致。


克而瑞分析称,时代中国在进一步拓展城市布局数量后将面临行销成本管控的考验,土地增值税及合营项目也将分去一部份归属母公司利润。随着规模而上升的信用评级将有助公司进一步降低利息支出,从而抵消全国化布局所带来的额外成本。预期公司股东应占核心净利润率将维持在现有水平,甚至出现轻微下滑的现象。


负债率有所上升 仍处安全值内


加速拿地令时代中国的负债率有所攀升。截至2019年6月30日,时代中国的资产负债率为76.37%,略高于2018年年底的74.97%。


截至2019年6月30日,时代中国的现金及银行结存账面结余约为257.826亿元,计息银行贷款及其他借款合计约为501.204亿元,以此计算,时代中国的净负债率为70.8%,高于2018年年底的62.6%,虽然上升,但在安全范围内。


此外,在长短债方面,时代中国一年内到期借款由2018年12月31日的73.118亿元上升至2019年6月30日的100.297亿元,现金短债比为2.57,在同行中位居前列,短期偿债压力较小。在长债方面,约381.751亿元的借款须于两年至五年内偿还,还有约19.156亿元的借款须于五年以后偿还。


虽然无较大的短期偿债压力,但是到期的债务以及土地市场的加速拓展让时代中国在融资市场动作不断。


2019年4月18日,时代中国公告称,成功透过按配售价每股14.54港元配售1.08亿股现有股份,扣除所有适用成本及相关开支后,所得款项净额约15.53亿港元,以用作公司发展及本集团的一般营运资金。


此外,1月24日,时代中国成功发行于2022年到期金额为11亿元的非公开发行境内公司债券,票面年利率7.5%。2月21日,发行2022年到期金额为5亿美元的优先票据,利率为7.625%。5月28日,时代中国的“中山平安-前海结算供应链3号资产支持专项计划”在上交所成功发行,发行总金额为10亿元,利率为6.3%。6月6日,发行2024年到期金额为5亿元的公司债,利率为6.80%。


新京报记者 段文平 

编辑 武新 校对 危卓 


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