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楼市新政不是调控模式翻版依靠市场自我调节

发布时间:2020-07-18 03:40 编辑: 来源:

  万众瞩目之下,住建部、国土部27日发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型,促进用地结构调整;多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。此前网传的一套房首付降至两成、二套房首付降至五成、营业税“五改三”等内容落空。
  
  每逢楼市出现较大变化,部委即出手干预,在过去几成惯例。去年以来,房地产市场总体进入调整期,开发投资增速回落,因此,人们对前几天即已预告出台的楼市新政高度关注。两部委出台的通知显示,这轮楼市新政尽管延续了过去的积极干预态度,但在内容上与以往的调控措施有诸多不同。
  
  其一,是控地不控价。过去的楼市调控政策主要是价格调控,以防止商品房泡沫,主要工具是行政化手段限购和提高房贷门槛。此轮新政,目标改为土地市场泡沫,主要工具是根据住房供应的在建项目,对供大于求的地区和供小于求的地区实施分化管理,以防止土地市场出现乱象,抬高地方债务风险。
  
  其二,是调控范围扩大。过去楼市调控,重点围绕重点监控城市展开。此轮楼市新政适用范围扩大至县一级,是由于多数一二线城市房地产市场遇冷后,楼市开发的重点区域转向三四线城市直到县级城镇,这些区域对楼市政策的敏感性远低于长期处于动态调控中的一二线城市,因此,有必要发出预警。
  
  其三,让社会资本参与对未开发土地的处置。过去,对未开发用地的处置有安排临时使用、协议有偿收回使用权、两年未开发收回土地等规定,处置权属于政府。此轮新政提出未开发房地产用地可转型利用,并定向用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途,目的旨在以土地吸引社会投资,等于给了社会资本一定的处置权。
  
  其四,对商品房立场转向积极。新政明确,商品住房可作为棚改安置房和公共租赁住房房源。这将有助于拓展商品房的销售渠道,加快商品房的去库存化进程和开发商回笼资金的速度。这也给商品房市场进一步松动留下了想象空间。
  
  有松有紧,有鼓励有限制,是此轮楼市新政的主要特点。但是,在具体实施过程中仍可能面临一些问题。比如,在不同地区楼市的消化周期不一的情况下,如何认定房屋和土地的供求过剩或不足?未开发用地转型用于养老等产业,是否又会出现开发中修改土地用途,延长囤地时间等现象?此轮楼市新政,内容上不是以往调控逻辑的再重复,监管上也不能重复过去的低效率模式,而应在严肃政纪的同时,更多依靠市场自发秩序。否则,新政就可能回到政府很累、市场彷徨的老路上去。
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